WEG-REFORM 2020

DAS ÄNDERT SICH FÜR SIE, LIEBE EIGENTÜMERINNEN UND EIGENTÜMER: 


Der Gesetzgeber hat das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) verabschiedet. Es tritt am 1. Dezember 2020 in Kraft.


Die wichtigsten Änderungen stelle ich Ihnen nachfolgend vor:

§§ 23 – 25 WEG

Die Einladungsfrist beträgt nun 3 Wochen.

Die Einladung kann wie bisher in Textform erfolgen.


Die Präsenzversammlung bleibt, zusätzlich kann die Eigentümergemeinschaft durch Beschluss die Online-Teilnahme an einer Präsenzversammlung erlauben und hier auch die konkreten festlegen.


Diese Regel wurde vereinfacht: Jede Versammlung ist automatisch beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten sind.


Ein Umlaufbeschluss kann jetzt auch in Textform (z.B. per Mail) gefasst werden.


Die Eigentümerversammlung kann jetzt beschließen, dass über einen konkreten Beschlussgegenstand im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit entschieden werden kann.


Auch künftig sind Beschlüsse für Rechtsnachfolger bindend. „Vereinbarungsändernde Beschlüsse“, also Beschlüsse, die aufgrund einer Öffnungsklausel in einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung gefasst werden, gelten gegenüber Rechtsnachfolgern wenn sie ins Grundbuch eingetragen wurden.



§ 16 WEG

Jetzt können die Wohnungseigentümer für alle Kostenarten eine abweichende Verteilung beschließen. Das gilt auch für die Erhaltungsmaßnahmen (neue Bezeichnung für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen).


Derartige Beschlüsse sind anfechtbar, wenn sie die Grundsätze der Verteilungsgerechtigkeit und der Maßstabskontinuität nicht berücksichtigen.



§ 28 WEG

Die zentrale Bedeutung des Wirtschaftsplanes bleibt unverändert.


Jetzt wird klargestellt, dass die Eigentümer im Rahmen der Jahresabrechnung nur über die Anpassung der Vorschüsse beschließen, also über die Abrechnungsspitze. Die Jahresabrechnung dient nur der Anpassung des Wirtschaftsplans an den tatsächlichen finanziellen Bedarf, mit ihr wird der Anteil der Wohnungseigentümer an den Kosten des jeweiligen Abrechnungsjahres festgelegt.


Die übrigen Angaben in der Jahresabrechnung sind nicht Beschlussgegenstand, eine Anfechtung kann sich nur gegen die Abrechnungsspitze richten.


Der Verwalter hat nach neuem Recht nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. 


Er muss diesen Vermögensbericht jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung stellen. Der Vermögensbericht ist nicht Bestandteil der Jahresabrechnung.



§§ 20, 21 WEG

Über alle baulichen Veränderungen kann jetzt durch einfachen Mehrheitsbeschluss entschieden werden. 


Anfechtbar sind solche Beschlüsse, mit denen die Wohnanlage grundliegend umgestaltet wird oder Wohnungseigentümer unbillig benachteiligt werden.


Der Schutz der überstimmten Minderheit erfolgt durch differenzierte Kostentragungsregelungen:

Im Grundsatz müssen nur die Eigentümer, die mit „Ja“ gestimmt haben, die Kosten baulicher Veränderungen (inkl. Folgekosten) tragen.


Eine Kostentragung durch alle Eigentümer erfolgt nur dann, wenn die Maßnahme durch eine besonders große Mehrheit (2/3 der abgegebenen Stimmen und Hälfte der Miteigentumsanteile) beschlossen wurde oder sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.


Die Kosten solcher Maßnahmen sind ausschließlich durch den Wohnungseigentümer zu tragen, der die Gestattung erhalten hat. Er ist auch allein nutzungsberechtigt.

Nachzügler können verlangen, dass ihnen die Nutzung einer neu geschaffenen Infrastruktur gegen entsprechende Kostenbeteiligung ermöglicht wird.



§ 29 WEG

Die Anzahl der Beiratsmitglieder ist nach neuem Recht frei wählbar.


Nach der neuen Formulierung „unterstützt und überwacht“ der Beirat den Verwalter.


Unentgeltlich tätige Beiratsmitglieder haften nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.



§ 26 WEG

Die Bestellung des Verwalters erfolgt auch künftig auf höchstens 5 Jahre bzw. 3 Jahre bei neuen Wohnungseigentümergemeinschaften.



Der Verwalter kann künftig jederzeit abberufen werden, in diesem Fall endet der Verwaltervertrag spätestens 6 Monate nach Abberufung.



§ 9b WEG

Das neue Gesetz bestimmt, dass der Verwalter gesetzlicher Vertreter der Eigentümergemeinschaft ist und diese kraft seiner Bestellung im Außenverhältnis vertritt. Der Verwalter muss nur seine Verwalterbestellung (durch Vorlage des Bestellungsbeschlusses) nachweisen und kann ohne Vollmacht alle Rechtsgeschäfte für die Eigentümergemeinschaft abschließen.


Das neue Gesetz regelt, dass die Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen durch Beschluss dazu ermächtigten Wohnungseigentümer vertreten wird.



§ 19 Abs. 2, Nr. 6; § 26a WEG

Nach Ablauf einer Übergangsfrist von 2 Jahren, somit ab dem 01.12.2022, entspricht nur noch die Bestellung eines zertifizierten (geprüft durch IHK) Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung.


Ausnahmen: Es handelt sich um eine WEG mit weniger als 9 Einheiten oder ein Miteigentümer wird zum Verwalter bestellt oder weniger als ein Drittel verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.


Die Rechtsverordnung, die die Einzelheiten der Zertifizierung regelt, ist noch nicht erlassen


Diese fachliche Zertifizierung ist von der Berufszulassung, die jeder Verwalter bereits jetzt nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 Gewerbeordnung benötigt, zu unterscheiden.

 

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